Las usurpaciones, el acceso a la tierra urbana y el marco regulatorio - EsChaco.com - Resistencia

Por Jorge Capitanich

Martes, 4 de diciembre de 2018

Las usurpaciones, el acceso a la tierra urbana y el marco regulatorio

La ciudad de Resistencia celebró 140 años en este 2018. Posee una carta orgánica cumplida parcialmente con 18 años de vigencia, un Código Ambiental aprobado en 2017 en proceso de implementación y un Código de Planeamiento urbano, cuya existencia se remonta a 1979 con múltiples reformas parciales hasta la fecha mediante Ordenanzas especiales.

La magnitud del problema de acceso a la tierra en la ciudad es extremadamente importante. Prueba de ello es que en los últimos cuatro meses hemos denunciado siete ocupaciones ilegales de espacios públicos y se observan seis usurpaciones masivas en terrenos privados.

Resistencia concentra 266 asentamientos con aproximadamente 20000 familias ocupando inmuebles con superficies asimétricas sin contar con regularización de dominio y con infraestructura social básica insuficiente.

La ciudad posee 146 barrios reconocidos catastralmente y el número de habitantes proyectado con modelos de corrección se estima en casi 350.000 habitantes. El sistema tributario determina la existencia de 17970 baldíos, 6893 de los cuales se consideran efectivos con una superficie de 72,3 millones de metros cuadrados, mientras que 11077 inmuebles tienen construcciones declaradas o en procesos de regularización de expedientes y alcanzan a 14,1 millones de metros cuadrados de superficie.

El relevamiento efectuado por el Municipio indica la existencia de 588 inmuebles abandonados que poseen deudas tributarias con el Municipio y cuyo mantenimiento es precario e irregular, observándose inmuebles con tributos al día pero incumpliendo los requisitos preventivos de cerco perimetral, limpieza y protección. Del mismo modo, se advierten proyectos de loteo en superficies que no reúnen los requisitos formales y sustanciales para ejecutarlos, o poseen déficit de infraestructura social básica exigible o terrenos cuya aptitud no son adecuadas para lograr la habitabilidad de las familias.

El sistema tributario estimula la mayor densificación relativa promoviendo un valor fiscal diferencial para inmuebles urbanos baldíos en zonas céntricas o periféricas con variaciones del 1500 % al 250 % respectivamente en la escala progresiva del tributo a pagar. El impuesto inmobiliario urbano devenga 350 millones de pesos anuales (proyecto de Ordenanza Tributaria e Impositiva 2019) con un grado de cumplimiento cercano al 70 % con un total de 93.781 inmuebles identificados catastralmente susceptibles de pago de tributos.

Actualmente existen 13084 inmuebles con deudas tributarias (inmobiliario urbano y tasas de servicios) judicializadas por un monto de 136,3 millones de pesos, con una deuda corriente de 709,8 millones de pesos en proceso de cumplimiento programado. En el microcentro de la ciudad existen 255 inmuebles con deudas superiores a 50000 pesos, mientras que son 762 inmuebles en el total de la misma que poseen una deuda equivalente a 241,5 millones de pesos, cuyos propietarios individuales superan en 50000 pesos sus obligaciones.

Resistencia es nuestra capital de la provincia con 10700 cuadras, 3500 calzadas pavimentadas, 4050 cuadras de ripio con diferentes calidades, 9000 cuadras de mayor circulación y cerca de 2500 cuadras de tierra con dificultades de mantenimiento operativo. Paralelamente, la ciudad tiene una cobertura de 77 % en cloacas, 97 % en electricidad (de las cuales 37000 no cumplen todos los requisitos de regularización establecidos por el marco regulatorio municipal), extensión de redes domiciliarias de agua potable y menor alcance de fibra óptica, siendo las instalaciones de gas en red domiciliaria una asignatura pendiente en esta etapa.

Esta problemática de la ciudad se inscribe en dos millones de hogares en la República Argentina, cuyo costo de regularización equivale a una inversión de 40000 millones de dólares. Es decir, 20000 dólares por familia lograr una consolidación de servicios que implique cancelar las deudas en concepto de expropiación, entregar el título de propiedad y ejecutar un programa de viviendas e infraestructura social básica para atacar frontalmente la pobreza estructural.

La deuda pública generada por este gobierno para financiar la fuga de capitales, la concentración de ingresos y la dependencia con el FMI culminará en el año 2019 con 203.000 millones de dólares sin contrapartida en inversión social básica.

Acciones para resolver el problema

Desde el inicio de mi gestión como Intendente Municipal, pero anteriormente como Gobernador, orienté las acciones tendientes a resolver este problema construyendo 20000 viviendas entre sector público y privado en 10 años en el ejido municipal, logrando la construcción de la planta de tratamiento de efluentes líquidos cloacales sin costarle un peso a la provincia, ejecutando dos plantas compactas y una planta potabilizadora de 3000 metros cúbicos para abastecer el área metropolitana de agua potable, además de ejecutar parcialmente la obra Puerto Bastiani-Puerto Vilelas de alta, media y baja tensión para satisfacer la demanda energética.

Pero este problema necesita soluciones. Paso a detallar las acciones y los resultados para encaminar juntos una estrategia tendiente a resolver el problema en un plan sistemático de acciones programadas:

1- Solicitud a la Fiscalía de Estado de una reunión entre Municipio, Fiscalía de Estado y Ministerio de Desarrollo Urbano y Territorial de la Provincia con el objeto de identificar el cuadro de situación de leyes de expropiación canceladas, a cancelar, con escritura de dominio a favor de la provincia, con litigio judicial y las que se encuentran en condiciones de escriturar a favor de las familias.

2- Diseño de un marco regulatorio que permitió la sanción de la Ordenanza Municipal 12625 para la regularización con Secheep de 37000 conexiones domiciliarias mediante un procedimiento conjunto de otorgamiento de permiso y el cumplimiento de requisitos básicos de acceso para el pago de las facturas y la sustentabilidad de la carga eléctrica.
3- Elevación al Concejo Municipal de un proyecto de prescripción administrativa como instrumento de idóneo de gestión de suelo para inmuebles con deudas municipales en el marco de la adhesión y aplicación de las leyes nacionales 21477, 24320 y 26994. Se trata de un proyecto de incorporación al dominio privado municipal de inmuebles en situaciones irregulares.

4- Entrega de 805 títulos municipales en tres años dentro de un programa de regularización de 1200 títulos de propiedad de bienes inmuebles de vecinos con muchos años de ocupación sin posibilidad genuina de regularizar su situación.

5- Elevación al Concejo Municipal de un proyecto de Ordenanza Municipal con el objeto de propiciar un diseño adecuado de mapa de distrito de uso destinado a incrementar la densificación de la ciudad con un régimen de aprobación simplificado.

6- Elevación de un Plan de Ordenamiento Territorial (POT 2040) realizado mediante convenio con la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la UNNE con el objeto de obtener subproductos específicos: a) Reglamento General de Construcción, b) Mapa de Distrito de Uso, c) Código de Planeamiento Urbano.

7- Sanción del Código Ambiental.

8- Fortalecimiento institucional del área de Subsecretaría de Control y Fiscalización de Obras Urbanas para regularizar 5000 construcciones no declaradas.

9- Creación de la Policía Municipal para ejercer más eficazmente el proceso de fiscalización establecida por la Carta Orgánica.
La estrategia de lograr un marco regulatorio adecuado con dos Ordenanzas madre (Ambiental y de Planeamiento Urbano), un modelo de optimización de servicios, y obras de infraestructura social básica que por su magnitud son sustancialmente superiores al promedio, determina la dirección correcta.

Pero es preciso advertir que el gobierno nacional nos quitó el Fondo Sojero, nos eliminó el financiamiento para 570 cuadras de pavimento urbano, demoró obras de conexiones domiciliarias de agua potable y de gas, avanzó displicentemente con la autovía de la ruta nacional 11 sin terminarla, no licitó el segundo puente y nunca nos atendió el teléfono para avanzar en decisiones conjuntas.

Es preciso remarcar que como Gobernador implementé el programa con financiamiento internacional del PROMEBA con 26 millones de dólares que permitieron ejecutar obras de infraestructura social básica indispensables para el desarrollo de la zona sur. Este maravilloso programa fue cancelado este año por decisión del gobierno nacional.
Y es importante advertir que la historia del pavimento urbano de la ciudad se inscribe con nuestras obras, pues desde 1932 hasta la fecha, es decir, en 86 años seremos los responsables de haber construido un tercio del pavimento urbano de la ciudad, mérito que no es menor junto a las conexiones domiciliarias de agua potable y cloacas, el gasoducto y obras eléctricas de estaciones transformadoras y subestaciones.

Más acción y menos palabras

Cuando se aprobaron las leyes de endeudamiento para la provincia, se destinaron 350 millones de pesos para cancelar expropiaciones que finalmente no se aplicaron por diferentes circunstancias. Pero no todo es dinero, estamos en condiciones de resolver 3000 títulos en esta etapa para lograr avances en el pago de tributos y la regularización de servicios. Falta más acción y menos palabras.

El Concejo Municipal promovió la sanción de la Ordenanza Municipal 12726 modificada por la Ordenanza 12764 de Contribuyentes Voluntarios para establecer la cultura de buen cumplimiento de obligaciones tributarias y de servicios y estamos en proceso de implementación.

Por último, es preciso advertir respecto a estrategias políticas y comerciales que encubren maniobras para apropiarse de rentas extraordinarias bajo el amparo de un interés colectivo. El Estado no puede subrogar la responsabilidad de los particulares. Cada propietario debe velar por la protección de sus propios intereses sin apelar siempre a la intervención del estado para que mediante acciones punitivas proteja la apropiación de la renta excedente de particulares.

Este problema es de larga data, pero merece una atención especial y resolución inmediata.